Código da Construção 2026: O Impacto da Revogação do RGEU e as Novas Exigências nZEB em Portugal
O RGEU desaparece em junho de 2026. As novas exigências nZEB da Diretiva (UE) 2024/1275 transformam as regras da construção habitacional em Portugal. Saiba o que muda e como evitar derrapagens orçamentais de 22%.
Em junho de 2026, um diploma com 75 anos deixa de existir. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), publicado originalmente pelo Decreto-Lei n.º 38382/51 e disponível no Diário da República Eletrónico, foi durante sete décadas o instrumento que definia dimensionamento mínimo de divisões, pé-direito, iluminação e ventilação das habitações em Portugal. A sua revogação não é um evento técnico menor. É uma mudança de paradigma que reorganiza as exigências sobre todos os projetos de construção habitacional — especialmente os que arrancam em 2026.
O que substitui o RGEU não é simplesmente um novo regulamento de dimensões. É um regime de verificação de desempenho: o novo quadro exige que os edifícios comprovem resultados mensuráveis em conforto térmico, qualidade do ar interior, resistência sísmica e balanço de carbono — e não apenas que cumpram dimensões prescritas. Esta transição é imposta pela Diretiva (UE) 2024/1275 (EPBD recast), que obriga todos os Estados-Membros a assegurar que os edifícios novos licenciados a partir de 2026 cumpram os critérios de edifício com necessidades quase nulas de energia (nZEB — Nearly Zero-Energy Building).
Neste artigo, explicamos o que muda concretamente, quais os riscos de derrapagem orçamental para quem constrói sem Rigor de Engenharia, e como os nossos sistemas construtivos — LSF e Alvenaria com isolamento reforçado — cumprem por defeito estas novas exigências ao abrigo do nosso Preço Fechado Contratual.
O Fim do RGEU: De Dimensões Prescritas a Desempenho Verificado
O RGEU funcionava com uma lógica simples: se o quarto tem pelo menos X metros quadrados, a janela tem pelo menos Y por cento da área do piso e o pé-direito é de pelo menos 2,40 metros, o edifício cumpre. Era um regime prescritivo — cumpres a fórmula, o edifício está conforme.
O novo quadro regulatório funciona de forma inversa: a conformidade não depende de cumprir dimensões fixas, mas de demonstrar que o edifício atinge resultados. Um projeto que tenha paredes espessas mas pontes térmicas não controladas, ou janelas bem dimensionadas mas caixilharia com coeficiente de transmissão térmica (valor U) elevado, falha o critério de desempenho — mesmo que cumpra todas as métricas do RGEU.
Esta transição afeta dois tipos de construtores de forma diferente:
Construtores com processos industriais de fabrico controlado, como é o caso do LSF (Light Steel Framing), que já operam com tolerâncias inferiores a 2 mm e incorporam os parâmetros nZEB por defeito no processo de fabrico — são beneficiados por esta mudança.
Construtores em regime de obra sem controlo rigoroso de especificação, que executam habitações sem modelação térmica detalhada e sem verificação de estanquidade ao ar — ficam expostos a rejeições de licenciamento e a derrapagens de obra que podem atingir 22% do orçamento inicial.
Não é uma questão de qual sistema é intrinsecamente "melhor". É uma questão de qual processo garante, de forma verificável, os parâmetros exigidos por lei. Na Varandas Coelho, tanto o LSF como a alvenaria com configuração de isolamento duplo ETICS são especificados para cumprir estes critérios por defeito — sempre ao abrigo do mesmo Preço Fechado Contratual.
As Exigências nZEB: Os Parâmetros que Definem a Conformidade em 2026
O conceito nZEB (Nearly Zero-Energy Building) não é uma aspiração ambiental. É um requisito legal, transposto para o direito português através do SCE (Sistema de Certificação Energética dos Edifícios) gerido pela ADENE. A Diretiva (UE) 2024/1275 reforça e acelera este quadro, eliminando as exceções que ainda existiam para determinadas categorias de edifícios habitacionais.
Os parâmetros operacionais nZEB que todo o projeto de habitação nova deve satisfazer em 2026 são os seguintes:
| Parâmetro | Exigência mínima 2026 | Impacto em caso de incumprimento |
|---|---|---|
| Estanquidade ao ar (n₅₀) | < 1,0 h⁻¹ (Blower-door test) | Rejeição de certificação SCE |
| Coeficiente U — paredes exteriores | ≤ 0,35 W/(m²·K) | Falha no balanço energético |
| Coeficiente U — cobertura | ≤ 0,25 W/(m²·K) | Falha no balanço energético |
| Coeficiente U — envidraçados | ≤ 1,4 W/(m²·K) | Perdas energéticas não compensadas |
| Pontes térmicas lineares (ψ) | Contabilizadas e controladas | Condensações interiores e patologias |
| Classe energética | Mínimo A (para HPP com IVA 6%) | Perda do benefício fiscal; risco de auditoria AT |
| Ventilação mecânica (VMC) | Obrigatória quando n₅₀ < 1,0 h⁻¹ | Qualidade do ar interior comprometida |
O Blower-Door Test: O Ensaio que Não Admite Improviso
O ensaio de estanquidade ao ar (Blower-door test), referenciado pela norma EN ISO 9972 do LNEC e EN 13829, mede a taxa de renovação de ar da habitação sob pressão normalizada. Um resultado de n₅₀ < 1,0 h⁻¹ significa que a habitação renova menos de um volume de ar por hora — demonstrando que a envolvente é contínua e sem infiltrações não controladas.
Para construção em alvenaria tradicional sem controlo rigoroso de juntas, remates de caixilharia e continuidade de isolamento, obter este resultado requer intervenção técnica específica desde o projeto de especialidades. Uma alvenaria "bem executada" pelo padrão de 2010 não é automaticamente conforme ao critério de 2026.
Para construção em LSF com painéis de isolamento contínuo e barreira de vapor integrada em fábrica, o critério n₅₀ < 1,0 h⁻¹ é alcançado por defeito no processo de fabrico — não requer retrabalho em obra.
O Risco de Derrapagem de 22%: Como o Incumprimento Inflaciona o Orçamento
A alteração de paradigma regulatório tem uma consequência financeira direta que muitos auto-construtores e promotores ainda não quantificaram: o custo de adaptar um projeto mal especificado para cumprir nZEB em fase de obra é exponencialmente superior ao custo de especificar corretamente desde o projeto.
As derrapagens orçamentais mais comuns em construção habitacional que avança sem Rigor de Custos nZEB incluem:
- Reforço de isolamento em obra: substituição de isolamento de 6 cm por 12 cm após início da estrutura — custo adicional estimado: 8–12% do valor da empreitada
- Correção de pontes térmicas em pilares e lintéis: retrabalho estrutural para incorporar rutura térmica — custo adicional estimado: 3–6%
- Upgrade de caixilharia: passagem de caixilharia de duplo vidro para triplo vidro com corte de ponte térmica — custo adicional estimado: 4–7%
- Instalação de VMC pós-estrutura: incorporação de sistema de ventilação mecânica controlada após as redes técnicas estarem fechadas — custo adicional estimado: 2–5%
A soma destas correções pode atingir 18–22% de derrapagem sobre o orçamento inicial, para além de provocar atrasos de obra de 2 a 4 meses que amplificam o custo de financiamento em crédito à construção.
A Varandas Coelho incorpora todos estes parâmetros na especificação técnica inicial de cada projeto — seja em LSF, seja em alvenaria com ETICS duplo. O nosso Preço Fechado Contratual inclui, por definição, a conformidade nZEB desde a fase de projeto. Se o custo de conformidade aumentar durante a obra por alteração regulatória, esse incremento é da nossa responsabilidade, não do cliente.
Os Dois Sistemas: LSF e Alvenaria com ETICS — Alta Performance Técnica por Defeito
A Varandas Coelho opera com dois sistemas construtivos principais. Ambos são especificados para cumprir os critérios nZEB 2026 por defeito, sob o mesmo Preço Fechado Contratual:
LSF (Light Steel Framing) — Precisão Industrial por Processo
O LSF opera com tolerâncias de fabrico inferiores a <2 mm em cada painel estrutural. Esta Precisão Industrial traduz-se diretamente em conformidade regulatória:
- Continuidade de isolamento por conceção: os painéis LSF incorporam isolamento mineral entre montantes (lã de rocha ou lã de vidro de alta densidade) mais isolamento exterior contínuo ETICS, eliminando pontes térmicas por geometria de fabrico
- Barreira de vapor integrada em fábrica: aplicada em condições controladas de produção, garantindo continuidade sem descontinuidades introduzidas em obra
- Estanquidade ao ar por defeito: as membranas de controlo de vapor e vento nos nossos projetos standard são dimensionadas para n₅₀ < 0,8 h⁻¹ — com margem de segurança abaixo do limite regulatório de 2026
O resultado: um projeto LSF da Varandas Coelho não requer adaptação para cumprir nZEB. Cumpre por processo — e isso está incluído no Preço Fechado Contratual.
Alvenaria com Isolamento Duplo ETICS — Rigor de Custos em Conformidade Total
Para projetos em zonas com condicionantes de PDM que exigem alvenaria, ou clientes que optam pela tipologia construtiva tradicional, o nosso sistema de alvenaria inclui:
- Pano duplo (tijolo 15 + câmara-de-ar + tijolo 11) com isolamento XPS ou EPS na câmara, U ≤ 0,30 W/(m²·K)
- ETICS exterior com 12 cm de isolamento contínuo — rutura completa de pontes térmicas estruturais, eliminando condensações interiores
- Caixilharia de triplo vidro com perfis de corte de ponte térmica, U ≤ 1,2 W/(m²·K)
- VMC com recuperação de calor especificada em projeto desde a fase de licenciamento — não incorporada como suplemento posterior
Dependendo do perfil do terreno e das condicionantes do PDM, a Varandas Coelho dimensiona o sistema construtivo mais adequado — LSF ou Alvenaria — com o mesmo Preço Fechado Contratual e o mesmo nível de conformidade nZEB verificável.
Impacto no Licenciamento e no IVA a 6%
A revogação do RGEU e a entrada em vigor plena das exigências nZEB têm dois impactos práticos imediatos no processo de aprovação municipal e na estrutura fiscal da construção habitacional:
1. Licenciamento Municipal: Novos Critérios de Instrução Técnica
Os serviços de urbanismo municipais verificam a conformidade energética do projeto antes da emissão do alvará de construção. Projetos submetidos sem modelação térmica completa (REH — Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios), sem memória de cálculo do balanço energético ou sem especificação de ensaio de estanquidade podem ser devolvidos para instrução adicional — suspendendo o prazo do deferimento tácito ao abrigo do Simplex Urbanístico e reiniciando o ciclo.
2. IVA a 6%: A Classe Energética Mínima É A
Para beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6% em obras de construção de habitação própria permanente (HPP), o imóvel deve obter classe energética mínima A no âmbito do SCE — o que implica, por definição, o cumprimento dos parâmetros nZEB. Um projeto que obtenha classe B ou inferior perde o benefício fiscal, representando uma diferença de 15–17 pontos percentuais sobre o valor total da empreitada.
Para uma empreitada de €330.000, a diferença entre IVA a 6% e IVA a 23% é de €56.100 — um valor que financia integralmente os upgrades de sistema energético necessários para atingir a classe A. Este enquadramento fiscal está detalhado no nosso guia IVA a 6% na Construção Habitacional.
Lista de Verificação Técnica para Projetos de 2026
Se está a ponderar avançar com construção em 2026 — seja em LSF, seja em alvenaria — o projeto de arquitetura e especialidades deve satisfazer os seguintes critérios antes da submissão municipal:
- Memória de cálculo do balanço energético (REH) — demonstração quantitativa do cumprimento nZEB
- Especificação explícita do valor U para todos os elementos da envolvente (paredes, cobertura, envidraçados, pavimento sobre exterior)
- Quantificação das pontes térmicas lineares (ψ) em todos os encontros estrutura/envolvente
- Especificação do ensaio Blower-door como condição de certificação SCE — não como elemento opcional
- Dimensionamento do sistema VMC com caudais mínimos conforme EN 15251 e RSECE
- Declaração de classe energética mínima A na memória descritiva do projeto
A ausência de qualquer destes elementos numa instrução processual não é apenas uma falta formal — é um motivo de rejeição técnica que suspende o prazo de deferimento tácito e obriga a reinstrução completa.
Perguntas Frequentes Sobre o Código da Construção 2026
O RGEU foi realmente revogado ou continua em vigor para projetos já em curso? A revogação está prevista para junho de 2026 no âmbito da transposição da Diretiva (UE) 2024/1275. Projetos cujo pedido de licença foi submetido antes dessa data ao abrigo do RGEU ainda podem ser licenciados pelo regime anterior. No entanto, a certificação energética SCE é já obrigatória para qualquer edifício novo, independentemente da data de submissão — e a classe mínima A é condição para o IVA a 6%.
O meu empreiteiro afirma que "já cumpre as normas energéticas". Como verifico? Solicite o projeto de comportamento térmico (REH) com a simulação de balanço energético detalhada e a ficha de ensaio Blower-door prevista. Se o empreiteiro não apresentar estes documentos em fase de proposta, não pode garantir conformidade nZEB.
A Varandas Coelho constrói tanto em LSF como em alvenaria com garantia nZEB? Sim. Ambos os sistemas são especificados para conformidade nZEB por defeito, ao abrigo do mesmo Preço Fechado Contratual. A escolha do sistema depende do perfil do terreno, das condicionantes do PDM e do prazo — não de um posicionamento comercial em favor de um sistema sobre o outro. Use o nosso Simulador para comparar os dois cenários para o seu projeto específico.
Qual a diferença entre LSF construído em obra e casas modulares pré-fabricadas de catálogo em termos de conformidade nZEB? A diferença é significativa. As casas modulares de catálogo frequentemente não especificam ensaio Blower-door, não garantem os coeficientes U necessários para a classe A, e não incluem VMC com recuperação de calor no preço base. O LSF construído em obra, especificado individualmente para cada projeto e exposição solar, permite verificação nZEB independente com certificação SCE formal.
Posso usar o Simulador para estimar os custos com conformidade nZEB já incluída? Sim. O nosso Simulador de Custo por m² calcula orçamentos com base na nossa especificação técnica standard, que inclui conformidade nZEB por defeito — em LSF e em alvenaria.
Conclusão: O Código da Construção 2026 Penaliza a Improvisação
A revogação do RGEU e a imposição dos critérios nZEB não são burocracia adicional. São uma mudança de métrica: o que conta agora não é cumprir dimensões mínimas, mas demonstrar desempenho verificado.
Para construtores que sempre operaram com Rigor de Engenharia — especificação controlada, tolerâncias de fabrico verificáveis, parâmetros energéticos calculados em projeto — esta mudança é uma vantagem competitiva. Para projetos desenvolvidos sem equipa técnica própria e sem controlo de qualidade sistemático, é uma exposição financeira que pode atingir os 22% do valor contratado.
Na Varandas Coelho, ambos os sistemas — LSF e alvenaria com ETICS — são especificados para cumprir os critérios de 2026 por defeito. O Preço Fechado Contratual inclui essa conformidade como parte integral do escopo. Não há suplementos de "adaptação nZEB" depois do contrato assinado.
Se quer perceber como estes critérios se aplicam concretamente ao seu projeto e terreno, use o nosso Simulador ou solicite uma análise de viabilidade. É o primeiro passo do nosso processo — e não tem qualquer custo.